亚历山大与鲍德温
一家专注于夏威夷的商业房地产公司，专门经营以杂货店为主力的社区购物中心和其他服务社区的物业。
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概览
亚历山大与鲍德温是一家总部位于夏威夷的商业房地产公司，其当前业务主要集中于在夏威夷各岛屿拥有、运营、租赁和管理服务社区的物业。该公司尤其以杂货店主力零售和社区购物中心著称，同时也持有部分工业、办公和地面租赁资产。其投资组合据描述包括约400万平方英尺的商业空间、21个零售中心、14项工业资产、4处办公物业以及约146英亩的地面租赁权益。这使得A&B成为夏威夷最大的社区购物中心所有者之一，并赋予公司强烈的区域性运营特色。 公司的起源可追溯至1870年，当时塞缪尔·托马斯·亚历山大和亨利·珀林·鲍德温在毛伊岛成立了塞缪尔·T·亚历山大公司。他们的初始企业在帕伊亚和马卡瓦奥之间的土地上种植甘蔗。由于该地区相对干燥，而甘蔗需要大量水源，塞缪尔·亚历山大设计了一条长距离灌溉系统，从哈莱阿卡拉湿润的迎风坡引水。这条水渠于1878年完工，使大规模种植成为可能，并成为公司农业开发中基础设施密集型特征的早期例证。 在19世纪末和20世纪初，亚历山大与鲍德温在其原有种植园基础上不断扩张。它收购了土地、糖厂、铁路、航运利益及相关农业企业。1898年，它获得了夏威夷商业与糖业公司的控股权，1900年企业注册为亚历山大与鲍德温有限公司。此后，该公司成为夏威夷历史上具有影响力的“五大”企业之一，这一集团在领地时期其商业势力遍及农业、运输、金融、土地持有及其他行业。 A&B在20世纪的业务包括甘蔗和菠萝种植、种植园基础设施、铁路运输、远洋航运、土地开发和房地产。其与美森轮船公司的关系尤为重要：A&B于1908年入股美森，最终于1969年将其全资拥有，并一直持有至2012年美森分拆为独立上市公司。二战后，A&B越来越多地利用其土地储备进行住宅和房地产开发。为开发卡胡卢伊地区住宅而成立的卡胡卢伊开发公司后来与A&B地产相关联，并为公司现代物业业务奠定了基础。 公司还尝试了多元化农业，包括咖啡和夏威夷果，同时继续开发住宅和商业项目。甘蔗在数十年间一直是企业的重要组成部分，尤其是通过毛伊岛的夏威夷商业与糖业公司。然而，2016年1月，A&B宣布将结束毛伊岛的甘蔗种植。最后一家夏威夷糖厂于2016年12月关闭，结束了公司长期的甘蔗生产时代。2018年，原HC&S土地被出售给Mahi Pono，后者计划在该地产上从事多元化农业。 这一处置完成了重大的战略转型。亚历山大与鲍德温不再主要作为农业和运输集团运营，而是成为一家专注夏威夷的商业物业运营商。其当前身份围绕社区零售、杂货店主力中心、精选办公和工业资产以及服务当地社区和企业的地面租赁而构建。公司对夏威夷的专注使其区别于全国多元化的房地产公司：其竞争地位依赖于本地市场知识、既有的土地关系以及与其岛屿投资组合相关的运营历史。
沿革
亚历山大与鲍德温始于1870年，当时塞缪尔·托马斯·亚历山大和亨利·珀林·鲍德温在毛伊岛成立了塞缪尔·T·亚历山大公司。合伙人收购了帕伊亚和马卡瓦奥之间的561英亩土地，并种植甘蔗。该地区相对干燥，因此亚历山大设计了一条17英里长的灌溉水渠，从哈莱阿卡拉湿润的山坡引水。工程于1876年开始，1878年完工，使种植园得以扩张。 从1870年代到世纪之交，企业收购了更多土地和糖业业务。1898年，亚历山大和鲍德温从克劳斯·斯普雷克尔斯手中购买了夏威夷商业与糖业公司的控股权。他们还收购了毛伊岛的主要铁路和航运利益，包括卡胡卢伊铁路公司和毛伊铁路与轮船公司。1900年，公司以亚历山大与鲍德温有限公司的名义注册成立。 注册后，A&B成为夏威夷历史上占主导地位的五大企业之一。其利益遍及糖业、菠萝、航运、铁路运输、土地持有和工业基础设施。1905年，A&B与其他夏威夷主要公司共同控制了加利福尼亚和夏威夷糖业公司，从而获得了炼糖业务。后来，它在毛伊岛、瓦胡岛和考艾岛运营或收购了糖业资产，并在毛伊岛和考艾岛开展菠萝业务。1930年代，它将其毛伊岛糖业业务整合为扩大的夏威夷商业与糖业公司，同时保留其他农业利益。 A&B在航运领域的参与通过其对美森轮船公司的投资而发展。公司于1908年购买了美森的股份，1964年购买了其他三家五大公司持有的股份，并于1969年收购了剩余股份。美森因此成为A&B的全资子公司。航运业务一直是企业集团的重要组成部分，直到2012年美森分拆为独立上市公司。 二战后，A&B开始利用其土地储备进行住宅和商业开发。它成立了卡胡卢伊开发公司，在卡胡卢伊地区开发住宅；该业务后来与A&B地产相关联。在随后的几十年里，房地产和土地开发不断扩大，同时公司还涉足多元化农业，包括1980年代的咖啡和夏威夷果种植。 夏威夷糖业的衰退最终迫使公司进行根本性的战略变革。2016年1月6日，A&B宣布将退出毛伊岛甘蔗种植，停止Maui Sugar品牌，并终止其最后一家种植园的生产。最后一家糖厂于2016年12月关闭。A&B最初考虑将原HC&S业务转为多元化农业，但在2018年12月宣布将原HC&S土地出售给Mahi Pono，后者继续在那里进行农业开发。 在糖业生产结束和早先美森分拆之后，A&B的业务日益集中于商业房地产。公司开发了以杂货店为主的零售中心、社区购物中心、工业资产、办公物业和地面租赁的投资组合。其物业运营仍集中在夏威夷，据所提供参考资料，公司成为该州最大的社区购物中心所有者。 2025年12月，A&B宣布同意被由MW集团牵头、黑石房地产和DivcoWest关联投资基金参与的合伙企业收购。交易于2026年3月完成，此后A&B成为私有公司。因此，公司进入当前时期，成为一家专注于夏威夷的商业房地产平台，其根源可追溯至19世纪的甘蔗农业，企业历史涵盖土地开发、运输、旅游相关增长、建筑和房地产。
- 2026
收购完成
[1]收购于2026年3月完成，亚历山大与鲍德温转为私有制。
- 2025
收购协议宣布
[1]由MW集团牵头、黑石房地产和DivcoWest关联投资基金参与的合伙企业同意收购A&B。
- 2018
原HC&S土地出售给Mahi Pono
[1]毛伊岛的原甘蔗土地被出售给Mahi Pono，用于继续多元化农业开发。
- 2016
毛伊岛甘蔗生产结束
[1]A&B停止了毛伊岛的甘蔗种植，并关闭了最后一家糖厂，结束了公司历史上一个核心业务篇章。
- 2012
美森分拆为独立公司
[1]美森轮船公司从A&B分离，成为独立的Matson, Inc.。
- 1969
美森成为A&B全资拥有
[1]亚历山大与鲍德温收购了美森所有剩余流通股。
- 1962
夏威夷商业与糖业公司成为全资子公司
[1]A&B购买了HC&S的所有剩余权益，使该糖业公司成为全资子公司。
- 1908
投资美森轮船公司
[1]A&B收购了美森轮船公司的股份，开始了最终导致全资拥有的关系。
- 1900
亚历山大与鲍德温有限公司注册成立
[1]企业以亚历山大与鲍德温的名义注册成立。
- 1898
获得夏威夷商业与糖业公司控股权
[1]A&B收购了HC&S的控股权，加强了其在毛伊岛甘蔗生产中的地位。
产品与定位
一家扎根于夏威夷的商业房地产运营商，专注于杂货店主力零售、社区购物中心及其他必要的社区服务资产。
商业房地产
杂货店主力零售中心
杂货店主力中心是A&B现代投资组合的核心组成部分。这些物业将超市或其他基本零售商与互补的商店和服务相结合，创造经常性的本地客流，满足日常需求。这种形式符合A&B以夏威夷为重点的战略及其对服务社区商业地点的重视。
商业房地产
社区购物中心
A&B拥有并管理服务夏威夷各地居民的社区购物中心。这些资产通常提供便利的零售、餐饮、个人服务和其他本地导向的用途，而不是作为大型目的地购物中心。它们代表了公司与岛上消费者和小企业最紧密的联系。
商业房地产
工业物业
工业物业在公司商业投资组合中占比较小但意义重大。它们为物流、仓储、配送、轻工业活动和其他商业用途提供空间。这些资产将A&B的敞口扩展到零售之外，同时仍与夏威夷受限的土地和商业基础设施市场紧密相连。
商业房地产
办公物业
A&B还在夏威夷拥有精选办公物业。这些资产为专业、行政和服务型企业提供租赁工作空间，并补充其零售和工业持有。办公房地产不是公司的主要定位，但它为更广泛的商业物业平台做出了贡献。
土地和商业房地产
地面租赁
地面租赁允许A&B保留土地所有权，同时授予承租人长期使用和开发该场地的权利。根据所提供参考资料，公司持有约146英亩的地面租赁权益。这种模式反映了其历史土地持有基础，并提供了额外的经常性商业房地产收入流。
历史农业 · 1870
甘蔗和种植园农业
甘蔗种植和种植园运营是亚历山大与鲍德温的基础性历史业务。通过夏威夷商业与糖业公司和其他业务，公司管理了广泛的农业用地、灌溉、磨坊和相关基础设施。甘蔗生产于2016年结束，因此这现在是历史业务而非当前业务。
历史运输 · 1908
美森航运
美森轮船公司是A&B集团历史上的重要组成部分。A&B于1908年首次投资美森，并最终从1969年至2012年分拆期间全资拥有。美森现在是一家独立公司，不再是亚历山大与鲍德温的业务。
争议事件
2012
HC&S收割前田间焚烧引发争议
在甘蔗生产结束前，亚历山大与鲍德温旗下的夏威夷商业与糖业子公司因在收割前焚烧干燥甘蔗叶的做法，持续受到毛伊岛居民、环保倡导者和医生的批评。批评者将烟雾与呼吸系统问题、致癌排放、交通危险和环境损害联系起来，并就公司的焚烧许可向夏威夷卫生部请愿。公司坚持认为田间焚烧是其找到的去除作物干燥物质的唯一经济可行方法。
2012
对普内内糖厂排放的批评
居民和活动人士批评普内内糖厂在排放合规方面存在缺陷，并指责其煤炭消耗导致二氧化硫水平不安全。
2012
涉及反对甘蔗焚烧者的恐吓指控
一些活动人士报告称，在关于是否继续甘蔗焚烧的争议中，HC&S员工和国际码头与仓库工会成员对他们进行了威胁或攻击。所提供参考资料报告了这些指控，但并未确定对亚历山大与鲍德温的最终法律裁决。
品牌决策
2025
同意出售给MW集团牵头的合伙企业并购背景
A&B已成为一家专注夏威夷的商业房地产平台，拥有零售、工业、办公和地面租赁资产组合。
采取的行动
公司同意被由MW集团牵头、黑石房地产和DivcoWest关联投资基金参与的合伙企业收购。
后续影响
交易于2026年3月完成，使A&B从公有制转为私有制。
Transaction value. $2.3 billion announced transaction value (Announced December 2025; completed March 2026)
2016
退出毛伊岛甘蔗生产战略背景
夏威夷甘蔗生产的经济效益和长期前景已经恶化，而A&B的房地产和土地业务变得更加重要。
采取的行动
公司停止了Maui Sugar品牌，并结束了其在毛伊岛最后一家种植园的甘蔗种植和制糖。
后续影响
最后一家糖厂于2016年12月关闭。A&B后来于2018年将原HC&S土地出售给Mahi Pono，并主要成为一家商业房地产公司。
2012
分拆美森并购背景
美森作为A&B企业集团的一部分已有一个多世纪，但公司日益强调房地产和其他专注业务。
采取的行动
A&B分离了美森轮船公司，后者成为独立的Matson, Inc.。
后续影响
该交易从A&B中剥离了一项主要运输业务，并支持了其后来对夏威夷土地和商业房地产的专注。
1945
进入住宅和土地开发领域战略背景
二战后，夏威夷的人口、住房需求和土地利用模式正在发生变化，创造了种植园农业之外的机会。
采取的行动
A&B成立了卡胡卢伊开发公司，在卡胡卢伊地区开发住宅，后来将该业务与A&B地产联系起来。
后续影响
房地产和土地开发成为企业集团日益重要的组成部分，并最终为现代物业平台奠定了基础。
1876
为毛伊岛种植园修建灌溉水渠其他背景
公司最初的甘蔗地过于干燥，无法可靠种植，而较湿润的地区位于哈莱阿卡拉的迎风坡。
采取的行动
塞缪尔·亚历山大设计并建造了一条17英里长的水渠，将水输送到种植园。
后续影响
水渠于1878年完工，使种植园得以扩大甘蔗种植。
近期事件
Alexander & Baldwin 任命 Eric Yeaman 为董事长继任者[3]
报道日期：
Alexander & Baldwin 宣布 Eric Yeaman 已获任命接替 Stan Kuriyama 担任董事长；Kuriyama 将于 2020 年 9 月 30 日起退休并离开董事会。
来源3 个来源
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